оценка недвижимости

Как происходит процесс оценки стоимости недвижимости?

Как происходит процесс оценки стоимости недвижимости?Для определения стоимости объекта недвижимости при взятии кредита под залог требуется провести грамотную оценку. Ее проводит банк, но заемщик также обязан предоставить документы с оценкой стоимости. В обоих случаях этапы оценки будут одинаковыми.

Кто имеет право проводить оценку объекта недвижимости?

В соответствии с ФЗ №135 “Об оценочной деятельности” определять стоимость объекта недвижимости имеет право только оценщик. Это специалист, который прошел обучение и получил квалификационный аттестат. Оценщики по закону берут на себя ответственность за верность выносимого решения.

Специалисты в отрасли оценки могут работать в банке. Тогда кредитная организация может проводить проверку оценки стоимости жилья своими силами. Если же в штате нет оценщика, необходимо нанять стороннюю компанию.

Справка! Некоторые оценщики ведут частную практику, это тоже разрешено законом.

Виды стоимости

Результатом работы аттестованного эксперта по оценке недвижимости станет подробный отчет, где будет указана стоимость квартиры или другого жилья. Однако оценочная стоимость имеет много разновидностей. И сумма для каждой будет отличаться.

Рыночная стоимость

Рыночная цена — это наиболее реальная сумма, за которую можно продать недвижимость. Для определения такой стоимости берется величина, о которой скорее всего договорятся продавец и покупатель при условии, что:

  • на рынке есть и другие предложения, которые доступны для покупателя;
  • на продавца не давят внешние обстоятельства, поэтому срок реализации не играет роли.

Рыночная стоимость, обычно, определяется перед продажей недвижимости.

Инвестиционная стоимость

Основой для определения инвестиционной стоимости становится потенциал недвижимости, размер дохода, который можно с нее получать в будущем. Инвестиционная стоимость определяется для конкретной группы лиц с учетом их требований. Часто инвестиционная стоимость выше рыночной, так происходит “доплата” с учетом потенциальной выгоды, которую теряет продавец. Такая цена определяется для бизнес-целей. Здесь учитываются различные внешние факторы.

Ликвидационная стоимость

Ликвидационная стоимость — это сумма, которую можно получить за недвижимость, при условии продажи в течение 3-6 месяцев. Эта цифра ниже рыночной на 10-30%. Именно ликвидационная стоимость волнует банки при выдаче кредита под залог недвижимости.

Деньги, которые выдаются в качестве займов, являются собственностью вкладчиков. Если заемщик не сможет погасить свой долг, чтобы не обмануть доверие своих вкладчиков, кредитной организации нужно быстро продать квартиру и вернуть деньги в оборот.

Кадастровая стоимость

Кадастровая цена указывается в документах на жилье, например, в выписке из ЕГРН. Оценка кадастровой стоимости недвижимости носит массовый характер и проводится в соответствии с нормами законодательства. Определение кадастровой стоимости влияет на налогообложение собственника.

Перечисленные разновидности стоимости утверждены Федеральным стандартом оценки №2. Однако на практике могут выделяться и другие виды стоимости:

  • страховая;
  • восстановительная;
  • утилизационная и т.д.

Но для получения кредита в банке под залог квартиры/дома/доли в квартире первоочередное значение имеет ликвидационная стоимость.

Методы оценки

Существует несколько основных методов оценки. На практике специалисты рассматривают квартиру или дом под разными углами и используют смешанный подход к оценке стоимости недвижимости. Это позволяет сделать итоговый отчет максимально точным.

Сравнительный метод

Сравнительный метод обычно используется для определения рыночной стоимости жилья, но подходит только для стандартизованных объектов. Суть метода — анализ уже существующих предложений на рынке недвижимости и установление средней цены для аналогичного объекта.

Справка! Такой способ оценки является практически универсальным. Но его нельзя применять на объектах, единственных в своем роде.

Доходный метод

В основе доходного метода — определение прибыли, которую можно получить, если владеть квартирой или земельным участком в будущем. Благодаря такому анализу выявляются риски от владения домом или другой жилплощадью. Недостаток метода — невозможность строить прогнозы на отдаленное будущее.

Затратный метод

При использовании затратного метода суммируются все вложения собственника в имущества (покупка земли, постройка дома и т.д.). Из полученной суммы необходимо вычесть затраты на естественный износ. Затратный метод выявляет “себестоимость” объекта.

Процесс оценки недвижимости

Всю процедуру оценки стоимости объекта недвижимости можно разделить на несколько этапов:

  • Установление цели работ. В данном случае — определение стоимости для получения кредита под залог жилья.
  • Подписание договора. В договоре указывается, как долго проводятся работы, сколько оценщиков будут проводить осмотр и стоимость составления конечного отчета.
  • Сбор информации. На данном этапе проводится проверка документации и анализ текущего состояния квартиры.
  • Расчет стоимости. По собранным на предыдущем шаге сведениям определяется стоимость жилья. Для этого используются вышеописанные методы оценки.
  • Расчет условий. Определяется максимальная стоимость по заданной цели работ.
    Согласование. На данном этапе происходит проверка предварительных результатов и поиск ошибок.
  • Составление оценочного расчета. Это последний шаг, клиенту выдается итоговый отчет с оценочной стоимостью недвижимости.

Вся процедура длится несколько дней. Чем больше объект, тем больше времени требуется на его оценку.

Что должно быть в конечном документе?

Итоговый отчет — это подробное описание проведенных работ и вывод. В документе прописывается:

  • дата составления отчета (он имеет определенный срок годности);
  • название компании-оценщика;
  • информация о проверяемом объекте (адрес и т.д.);
  • стоимость недвижимости;
  • краткая сводка о методах, которые использовались в процессе.

Часть, которая содержит сводку о методах, не имеет практического значения для клиента. Однако она обязательно вписывается, чтобы показать прозрачность и профессиональность работы специалистов.

Что влияет на стоимость объекта недвижимости?

Оценка стоимости недвижимости — сложный процесс, так как на итоговую сумму влияет множество факторов:

  • Местоположение. Более высокая цена дается недвижимости, расположенной в центре населенного пункта. Также большую роль играет население. Чем больше город, тем выше будет цена для квартир в центре. Жилье на окраине стоит дешевле, но, если оно находится в быстро развивающемся районе, стоимость может увеличиться.
  • Размер. Двухкомнатная квартира будет стоить дороже чем однокомнатная, однако это касается только общей стоимости. Цена за квадратный метр будет ниже. Это связано с тем, что однушки реализовать легче, спрос на них выше.
  • Наличие коммуникаций. Банки не выдают кредиты под жилье, где не проведены коммуникации. Исключение станут земельные участки. Отключенные коммуникации по причине долга по ЖКХ также может стать причиной для отказа банка или значительно снижения суммы в кредит.
  • Юридическое оформление. Нельзя взять кредит под залог чужой квартиры, необходимы документы, подтверждающие право владения и распоряжения. Такие бумаги могут повлиять на стоимость объекта недвижимости. Например, в договоре купли-продажи будет указана предыдущая цена за квартиру. А если жилье получено по дарственной, стоимость может быть снижена, если даритель еще жив и в договоре дарения есть пункт о возврате подарка.

Также важным пунктом является общее состояние недвижимости. Например, оценка в здании под снос может проводиться только с целью определения размера компенсации. Залог за такое жилье получить нельзя.

Заключение

Оценка стоимости недвижимости имеет множество нюансов. Однако все они анализируются специалистами, которые могут пояснить причины указания более низкой цены. Также с помощью оценщиков и риэлторов можно узнать, как повысить стоимость жилья для получения кредита под залог.

Leave a Reply

Этот сайт использует Akismet для борьбы со спамом. Узнайте как обрабатываются ваши данные комментариев.